İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI

Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki sorunlara yönelik İstanbul ‘da kira hukuku avukatı olarak hizmet vermekteyiz. Kira hukuku avukatı olarak kira sözleşmelerinin hazırlanması, kira alacaklarının icra takibi, kiracının tahliye edilmesi, kira tespit ve uyarlama davası, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye konularında hak ve alacakların etkin bir şekilde korunmasında ve sözleşmeden doğan uyuşmazlıkların çözümünde müvekkillerimize hukuki danışmanlık ve destek hizmeti vermekteyiz.

Özellikle konut ve iş yeri kira sözleşmeleri büyük öneme sahiptir. İstanbul kira hukuku avukatı olarak hem kira sözleşmesi yapılırken hem de sonrasındaki sorunlarda yanınızdayız.

Kira Sözleşmesine Dair Sorular ve Cevaplar

Kiracım kirasını ödemiyor, ne yapabilirim?
Kiracıyım, evi/işyerini 1 yıllık kira sözleşmesi ile kiraladım, ev sahibi sözleşmesinin süresinin bittiğini iddia ederek çıkmamı istiyor, ne yapabilirim?
Kiracıyı hangi şartlarda çıkarabilirim?
Tahliye davası açmak için herhangi bir süre var mı?
Ev sahibi evi sattı, yeni ev sahibi beni evden çıkarabilir mi?
Ev sahibim kiralar çok arttı diyerek yasal oranın üstünde kiramı artırmak istiyor, haklı mı?

HAKKINIZI BİLİN, HAKKINIZDAN OLMAYIN.

KİRACIM KİRASINI ÖDEMİYOR, NE YAPABİLİRİM?

Bu soru ile çok fazla karşılaşmaktayız. Özellikle kiraların ciddi bir şekilde artması ile ev sahipleri eski kiracılarını çıkartarak daha yüksek kira bedeli ile başkasına kiralamak istemektedir. Ev sahiplerinin en fazla kullandığı argüman ise ‘’1 yıllık kira sözleşmenin süresi doldu, evi/işyerini boşalt’’ şeklindedir.

Konut ve işyeri kiracılarının bilmeleri gereken en önemli bilgi şu olduğunu düşünüyoruz;

Konut ve işyeri kira sözleşmeleri, kiracının oturmaya devam etmek istemesi halinde 1 sene daha uzatılmış kabul edilmektedir. Türk Borçlar Kanunu Md. 347 bu hakkı kiracılara tanımıştır. Dolayısıyla 1 yıllık kira sözleşme sona erdi, evi boşalt demenin hiçbir kanuni dayanağı bulunmamaktadır.

Peki kira sözleşmelerinin yenilenmesinin bir sınırı yok mudur? Tabi ki yenilenmenin de sınırı belirlenmiştir. Buna göre;

Konut ve işyeri belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi sonunda ev sahibi, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Ancak unutulmamalıdır ki kiracının ev veya işyerini kiraladığı ilk yıl bu süreye dahil edilmemektedir. Çünkü ilk yıl uzama yılı değil, sözleşmeden kaynaklı süredir. Kiracı eğer 3 yıllık kiraladı ise 3 yıl bu süreye dahil edilmeyecektir. Örnek ile açıklamak gerekirse;

Kiracınız 23.03.2020 tarihli sözleşme ile 1 yıllık olarak oturmaya başlamış olsun. 23.03.2021 tarihinde kira sözleşmesinin süresi bitecek ve ilk 1 yıllık uzama süre başlamış olacaktır. Dolayısıyla 10 yıllık uzama süresi başlangıcı 23.03.2021 tarihinden itibaren başlamaktadır. Böylece 23.03.2031 yılında uzama yılı sona ermektedir.

Bu süreyi izleyen uzama yılı 23.03.2031-23.03.2032 yılları arasındadır. Dolayısıyla ev sahibi en az 3 ay önceden yani 23.12.2031 yılından önce kira sözleşmesinin yenilenmeyerek feshedileceğini kiracıya bildirmek zorundadır. Aksi halde 1 sene daha kira sözleşmesi uzayacaktır.

KİRACIYIM, EVİ/İŞYERİNİ 1 YILLIK SÖZLEŞME İLE KİRALADIM VE EV SAHİBİ SÖZLEŞMENİN SÜRESİ BİTTİ DİYEREK ÇIKARMAK İSTİYOR, NE YAPABİLİRİM?

Ev sahipleri ihtiyaç veya başka sebeplerle kiracısını evden çıkarmak isteyebilmektedir. Bu gibi durumlara karşı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlemeler yapılmıştır. Buna göre;

1. Kiracı kira bedelini haklı ihtara rağmen 30 gün içinde kira bedelini ödemezse tahliyesi dava yolu ile talep edilebilir. Bu işlem daha çok uygulamada icra takibi kanalı ile yapılmaktadır. Haklı ihtar kavramı çok önemli olup kira hukuku avukatından yardım almanızı tavsiye ediyoruz.
2. Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra imzalanan tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi başlatılabilir.
3. Ev sahibinin konut ve işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilir. Teknik bir dava olması sebebiyle kira hukuku avukatından hukuki destek alınmasının çok önemli olduğunu bildirmemiz gerekmektedir.
4. 10 yıllık uzama süresini dolması sebebiyle kiracının tahliyesi sağlanabilir.
5. Haklı nedenle 2 haklı ihtarın yapılması halinde kiracının tahliyesi sağlanabilir. Özellikle bu yol düzensiz ödeme yapan kiracıların tahliyesi açısından çok önemlidir.

Öncellikle İhtarın haklı olabilmesi için yazılı olması, hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin belli olması, ihtarın kiracıya uygun tebliğ edilmesi, ihtara konu aylar kirasının ödenmemiş olması veya ihtarın tebliğinden sonra ödenmiş olması ihtarın haklılığı için yeterlidir. Kiracının ödemediği kira bedeline karşı başlatılan icra takibi de bir haklı ihtar niteliğindedir. Dolayısıyla kiracının düzensiz ödemelerine karşı başlatılan 2 icra takibi neticesinde tahliyesi için dava açılabilecektir.

TAHLİYE DAVASI AÇMAK İÇİN HERHANGİ BİR SÜRE VAR MI?

Yukarıda bahsetmiş olduğumuz her bir yöntem için farklı dava süreleri bulunmaktadır. Dolayısıyla belirli bir sürenin belirtilmesi mümkün değildir. Tahliye davası için belirlenen yasal sürenin öncesinde veya sonrasında dava açılması halinde gerçekte haklı olsanız bile usul şartlarına uymamanız sebebiyle davanız ret olacaktır. Bu sebeple kira hukuku avukatından hukuki destek almanız öneriyoruz.

EV SAHİBİ EVİ SATTI, YENİ EV SAHİBİ BENİ EVDEN ÇIKARTABİLİR Mİ?

Ev sahibinin evini bir başkasına satabilmesi mümkündür. Yeni ev sahibi kendisinin, eşinin, çocuğunun, annesinin, babasının veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı için, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya bu durumu bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Yeni ev sahibi bu hakkını dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

EV SAHİBİM KİRALAR ÇOK ARTTI DİYEREK KİRAMI ARTTIRMAK İSTİYOR, HAKLI MI?

11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek konut kira sözleşmelerindeki artış, bir önceki yılın yüzde 25'ini geçemeyecek. Resmi Gazete ’de yayımlanan karar gereğince ilgili tarihler arasındaki kira artış oranına sınır getirilmiştir.

Kiralara yapılan zam oranı son 12 ayın tüketici fiyat endeksi bir diğer adıyla TÜFE'ye göre belirlenmektedir. Her ay bu oranlar açıklanmaktadır. Örnek olarak 23.03.2021 tarihinde oturmaya başladıysanız Mart 2022 kirası zamlı ödeme yapacağınız aydır. Google üzerinden Mart 2022 kira artış oranı yazarak yapacağınız kısa bir araştırma neticesinde en fazla yapacağınız artış oranını öğrenebilirsiniz. Ev sahibi bu oranın üstünde kira artışı talep edememektedir.

Yasal kira artış oranının üzerinde artış yapmak isteyen ev sahibinin arama ve mesajların sıklığı, huzur kaçıracak seviyeye gelmesi halinde kiracı savcılığa şikâyette bulunabilecektir.

Kira hukukuna ilişkin daha ayrıntılı bilgi için site içerisinden ve Whatsapp hattından bizlere ulaşabilirsiniz.

WHATSAPP'TAN BİZE ULAŞIN